Polacy pod presją kosztów: 45 proc. ankietowanych w raporcie “Living 2040: Rynek mieszkaniowy w Polsce” patrzy już nie tylko na cenę, ale i na koszty utrzymania mieszkania. Dane wskazują, że rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w nową fazę rozwoju, w której oszczędność energii staje się nowym wymiarem komfortu.

Rynek mieszkaniowy zaczyna wymykać się klasycznym modelom opartym na wypadkowej wysokości dochodów, stóp procentowych oraz dostępności kredytów hipotecznych. Wchodząca na rynek, nowa generacja kupujących w swoich decyzjach zakupowych stawia na równi cenę mieszkania z kosztem jego utrzymania. W nastrojach nabywców zaczyna przeważać pragmatyzm, a coraz większy wpływ na decyzje zakupowe mają czynniki pozamieszkaniowe.

– Koszty utrzymania mieszkania stają się dziś jedną z najważniejszych kwestii poruszanych przez klientów już na bardzo wczesnym etapie procesu sprzedaży. Kupujących interesuje już nie tylko, ile zapłacą za mieszkanie, ale także ile wyniosą miesięczne koszty jego eksploatacji w perspektywie długofalowej – zauważa Aleksandra Goller, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Skanska Residential Development.

38 proc. badanych uznało koszt utrzymania mieszkania – rozumiany jako czynsz, media i opłaty – za priorytet w budżecie domowym, a dla 34 proc. jest on zazwyczaj jednym z pierwszych wydatków. 17 proc. uznaje opłaty związane z utrzymaniem mieszkania jako umiarkowanie ważne i stawia je na równi z innymi wydatkami. Jedyne 3 proc. ankietowanych uznaje je za mało ważne, a za zdecydowanie mało ważne – 1 proc. Badanie wykazało też rosnące znaczenie aspektów ekologicznych i energetycznych, bo grupa mieszkańców oczekujących efektywnych systemów grzewczych i rozwiązań przyjaznych środowisku rośnie.

– Klienci chcą wiedzieć, jakie będzie zużycie energii w ich mieszkaniach i dlatego pytają też o rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną czy o wpływ zastosowanych technologii na wysokość rachunków – mówi Aleksandra Goller ze Skanska Residential Development.

Dla 49 proc. badanych niskie koszty ogrzewania i eksploatacji mają największe znaczenie spośród aspektów ekologicznych związanych z wyborem mieszkania. Efektywność energetyczna budynku oraz zastosowanie OZE są ważne dla odpowiednio: 46 proc. i 34 proc. ankietowanych. Po nich lokują się: certyfikaty ekologiczne (22 proc.), materiały przyjazne środowisku (20 proc.) oraz gospodarka odpadami i recykling (18 proc.).

 

Deweloperzy wobec nowych oczekiwań mieszkańców 

W oczekiwaniu na nową falę ożywienia, deweloperzy będą musieli nadążać za zmieniającymi się oczekiwaniami kupujących, bo mieszkania przestają być symbolem prestiżu, a stają się inwestycją. I jak każda inwestycja, powinny zapewniać właścicielom trwałą, a nawet rosnącą wartość.

– Przy obecnym poziomie podaży, o przewadze rynkowej nie decyduje już wyłącznie cena zakupu czy lokalizacja, ale realna jakość produktu w całym cyklu jego życia – wyjaśnia Artur Łeszczyński, Dyrektor ds. Rozwoju Biznesu w Skanska Residential Development – Nieprzerwany wzrost cen energii pokazuje, że mieszkanie może stać się poważnym obciążeniem budżetu domowego, dlatego konsekwentnie umieszczamy efektywność energetyczną na liście kluczowych wskaźników charakteryzujących nasze budynki, a każdą decyzję o inwestycji w określoną technologię poprzedza, już na etapie projektowania, proces modelowania przyszłych kosztów eksploatacyjnych – dodaje.

 

Zrównoważone budownictwo to realne oszczędności

Zrównoważone budownictwo oznacza spójny system i mądre zarządzanie zasobami. A największe koszty dla właścicieli mieszkań generuje obecnie energia – zarówno cieplna, jak i elektryczna.

– Mniejsze zapotrzebowanie energetyczne budynku oraz jego większa niezależność od zewnętrznych, nadal wysokoemisyjnych źródeł energii wprost przekładają się na niższe długoterminowe koszty ponoszone przez mieszkańców – mówi Artur Łeszczyński ze Skanska Residential Development. – Pełna niezależność energetyczna budynków wielorodzinnych jest dziś jeszcze trudna do osiągnięcia, by nie powiedzieć: niemożliwa. Wierzymy jednak, że zwiększanie udziału instalacji OZE w naszych obiektach już dziś – podobnie jak wyposażanie je w pompy ciepła i systemy wentylacji z odzyskiem energii, a w przyszłości również w bateryjne magazyny energii oraz instalacje przypisane do indywidualnych mieszkań – to proces prowadzący do realizacji tego celu – wyjaśnia.

Dlatego istotne jest, by szczegółowe analizy dotyczące tego, w jakie technologie warto inwestować przeprowadzać już na etapie projektowym. – Modelowanie pod względem charakterystyki energetycznej, tak na poziomie całego budynku, jak i poszczególnych mieszkań, pozwala zweryfikować efektywność wdrażanych rozwiązań. Dotyczy to zarówno instalacji, izolacyjności czy wykorzystania odnawialnych źródeł energii, które zapewniają optymalizację kosztów w dłuższej perspektywie – wyjaśnia Artur Łeszczyński.

Wymierną różnicę w kosztach eksploatacji wzmacniają także rozwiązania zastosowane w częściach wspólnych. Skanska wykorzystuje m.in. instalacje fotowoltaiczne na dachach, które mogą zasilać elementy infrastruktury wspólnej, takie jak garaże podziemne, oświetlenie klatek schodowych, korytarzy czy wind. To pozwala obniżyć koszty utrzymania budynku, co przekłada się na niższe opłaty ponoszone przez wspólnotę. Całość dopełniają rozwiązania typu smart home, które pomagają zarządzać energią i temperaturą w mieszkaniu.

 

Wskaźnik EP: realna ocena energooszczędności budynków mieszkaniowych 

Obowiązujące normy wskaźnika tzw. energii pierwotnej (EP) pozwalają obiektywnie ocenić efektywność energetyczną nowo budowanych obiektów mieszkalnych. To kluczowy parametr informujący o ilości energii nieodnawialnej koniecznej, aby budynek ogrzewać, wentylować, chłodzić czy zapewnić jego użytkownikom ciepłą wodę.

– Wskaźnik EP, czyli zapotrzebowanie na energię pierwotną, jest dla nas kluczowym parametrem. Upraszczając: im niższa jego wartość, tym większa niezależność budynku od energii dostarczanej z zewnątrz, a w konsekwencji niższa wrażliwość mieszkańców na wahania cen energii – mówi Artur Łeszczyński ze Skanska Residential Development.

Niższy wskaźnik EP daje też przewagę na rynku kredytów hipotecznych, bo banki przyjaźniej patrzą na finansowanie zakupu lokum o niskim wskaźniku energii pierwotnej, oferując korzystniejsze warunki kredytowania.

– Obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania klientów mieszkaniami wyposażonymi w zrównoważone rozwiązania. Coraz więcej osób dostrzega, że wybór lokalu o niższym wskaźniku energii pierwotnej to nie tylko decyzja proekologiczna, ale także finansowo racjonalna. W momencie, gdy banki komercyjne zaczęły oferować klientom indywidualnym preferencyjne warunki kredytowania – w tym niższy koszt długu w zamian za wybór bardziej energooszczędnych nieruchomości – rynek zaczął tworzyć spójny i motywujący do zmian ekosystem. To potwierdza, że inwestowanie w zrównoważone technologie i podnoszenie standardów energetycznych naszych projektów ma realny sens – mówi Aleksandra Goller dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Skanska Residential. – Widzimy w tym bardzo optymistyczny sygnał dla przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce oraz szansę na trwałą poprawę komfortu i dobrostanu mieszkańców – dodaje.

 

Zielona hipoteka: tani pieniądz na trudne czasy

Rosnący koszt finansowania zakupu mieszkań w latach ubiegłych wyraźnie osłabił dynamikę rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Pierwsze poruszenie od strony popytu wywołała dopiero seria obniżek stóp procentowych, która pozwoliła zamknąć 2025 rok z 20-proc. wzrostem w porównaniu z rokiem 2024. Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), ponad 300 mld zł udzielonych kredytów i pożyczek pozabankowych w 2025 roku oznacza, że obserwujemy już silne ożywienie na rynku finansowania gospodarstw domowych. Siłą napędową sprzedaży były w tym okresie kredyty gotówkowe i mieszkaniowe.

Jednocześnie, spadek stóp procentowych wywołał największą jak dotąd falę refinansowania hipotek. Łączna wartość nadpłat i wcześniejszych spłat kredytów mieszkaniowych w 2025 r. okazała się najwyższa w historii – poinformował BIK w lutym tego roku. 

Joanna Pikowska z NOTUS Finanse S.A. podkreśla, że klienci wybierając mieszkania renomowanego dewelopera jak Skanska w projektach Stilla czy NU2, które spełniają kryteria zielonego kredytowania, mają szansę zyskać dodatkowe oszczędności. – Na obecnym etapie, w samej Warszawie jest jeszcze niewiele takich inwestycji, a co dopiero poza nią. W związku z tym, kupujący wybierając nieruchomość, która spełnia wymagania EKO kredytu mogą zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w skali całego okresu kredytowania, głównie dzięki niższemu oprocentowaniu lub niższej prowizji w porównaniu do standardowych ofert kredytowych – wyjaśnia.

Pełen raport Living 2040 dostępny jest tutaj.