Formalny termin transpozycji zaktualizowanej dyrektywy EPBD do prawa polskiego upłynął z końcem maja br. Obecnie prowadzone są prace legislacyjne nad dostosowaniem krajowych systemów oceny charakterystyki energetycznej budynków, w tym metodologii świadectw energetycznych oraz klas energetycznych (A–G). To kolejna faza transformacji rynku mieszkaniowego, gdzie mechanizmy rynkowe coraz silniej wspierają rozwiązania ograniczające emisyjność i wpływ sektora na klimat.

Dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) wyznacza nowe ramy dla poprawy efektywności energetycznej budynków w Unii Europejskiej. Jest to szczególnie istotne w kontekście sektora budowlanego, który odpowiada za około 36 proc. emisji gazów cieplarnianych oraz blisko 40 proc. całkowitego zużycia energii w UE, pozostając jednym z kluczowych obszarów dekarbonizacji gospodarki. Dokument ten wprowadza kompleksowe ramy prawne ukierunkowane na poprawę efektywności energetycznej budynków oraz ograniczenie ich wpływu na środowisko, i zakłada, że od 2030 r. wszystkie nowo powstające budynki w UE mają spełniać standard zeroemisyjny, a budynki publiczne – już od 2028 r.

W ramach wdrażania dyrektywy EPBD państwa członkowskie UE, w tym Polska, są zobowiązane m.in. do zwiększenia transparentności rynku nieruchomości poprzez wprowadzenie nowych klas energetycznych budynków mieszkalnych (od A do G) uwzględnianych w świadectwach charakterystyki energetycznej. Klasyfikacja ta będzie definiowana na poziomie krajowym, z uwzględnieniem specyfiki lokalnych zasobów budowlanych oraz ich parametrów energetycznych.

– Sektor mieszkaniowy pozostaje jednym z najbardziej energochłonnych obszarów gospodarki, jednak skala i zróżnicowanie istniejących zasobów sprawiają, że proces transformacji będzie miał charakter stopniowy i długoterminowy. W Polsce dominują domy jednorodzinne oraz starsze budynki o niższej efektywności, dlatego efekty będą widoczne w pierwszej kolejności w nowym budownictwie – mówi Artur Łeszczyński,  Dyrektor ds. Zrównoważonego Rozwoju i Innowacji w Skanska Residential Development Poland. –  W praktyce oznacza to, że kierunek transformacji wyznaczają przede wszystkim nowe inwestycje, które pod wpływem stopniowo zaostrzanych regulacji stają się punktem odniesienia dla całego rynku. Istniejące zasoby mieszkaniowe, zwłaszcza starsze budynki, będą dostosowywać się znacznie wolniej, głównie poprzez kolejne modernizacje oraz stopniowy wzrost świadomości energetycznej nabywców. W efekcie transformacja sektora mieszkaniowego będzie procesem rozłożonym na wiele lat. – dodaje. 

Efektywność energetyczna: gdzie jesteśmy

Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku obowiązują w Polsce od 1 stycznia 2009 roku. Ich wartość jest bardzo różna i wynosi 138,9 kWh/(m²·rok) - średnia dla istniejących już budynków wielorodzinnych w Polsce w starym zasobie i ≤ 83,18 kWh/(m²·rok) - dla top 15% najbardziej efektywnych.

– W aktualnym stanie regulacyjnym deweloperzy, chcąc uzyskać pozwolenie na budowę, muszą spełnić wymagania Warunków Technicznych 2021, zgodnie z którymi maksymalny wskaźnik EP dla budynków wielorodzinnych wynosi 65 kWh/(m²·rok). Ten poziom staje się de facto bazowym standardem rynkowym. Jednocześnie wskazuje to na kierunek dalszych zmian, w którym rosnące wymagania w zakresie efektywności energetycznej będą stopniowo obejmować cały rynek, zarówno nowe inwestycje, jak i zasób istniejący. – mówi Artur Łeszczyński, Dyrektor ds. Rozwoju Biznesu w Skanska Residential Development Poland. – W konsekwencji część budynków uznawanych obecnie za nowoczesne w kolejnych latach może wymagać dodatkowych nakładów inwestycyjnych, aby utrzymać swoją konkurencyjność rynkową. Projektowanie wyłącznie w oparciu o aktualne minima regulacyjne zwiększa natomiast ryzyko inwestycyjne w dłuższym horyzoncie czasowym – dodaje. 

Od EP do klasy energetycznej. Jak EPBD przełoży się na rynek pierwotny w Polsce

Zgodnie z dyrektywą EPBD państwa członkowskie wprowadzają w świadectwach charakterystyki energetycznej jednolitą skalę klas od A do G, przy czym szczegółowe progi przypisania budynków do klas określane są na poziomie krajowym. Klasy energetyczne wyznaczane są na podstawie wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP), wyrażonego w kWh/(m²·rok), obejmującego energię na potrzeby ogrzewania, chłodzenia, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej. Państwa członkowskie mogą również wprowadzać dodatkowe klasy, w tym A+, zgodnie z krajowymi kryteriami. 

– Klasy energetyczne mogą stać się ważnym punktem odniesienia dla rynku pierwotnego w Polsce, ale ich realny wpływ będzie zależał od przyjętego kształtu regulacji. Jeśli najwyższa klasa A obejmie zarówno budynki spełniające minimum regulacyjne, jak i te znacznie bardziej efektywne, różnicowanie jakości nowych inwestycji będzie ograniczone, a linia podziału może przebiegać głównie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym – mówi Artur Łeszczyński ze Skanska Residential Development. – W sytuacji, gdy jedna najwyższa kategoria A obejmuje wszystkie budynki spełniające wymagania dla nowego budownictwa, nie informuje ona o rzeczywistym poziomie efektywności, a jedynie o spełnieniu normy. W efekcie jej wartość informacyjna dla kupujących – którzy nie dysponują specjalistyczną wiedzą w tym obszarze – jest ograniczona – dodaje. 

W Polsce wymagania dla nowych inwestycji wielorodzinnych określają Warunki Techniczne z 2021 r., które zaostrzyły kryteria efektywności energetycznej, obniżając dopuszczalny wskaźnik EP do 65 kWh/(m²·rok) (wobec wcześniejszego poziomu – 85 kWh/(m²·rok)). Wartość ta stosowana jest łącznie z kilkoma minimami parametrycznymi, takimi jak wymaganiami dotyczące izolacyjności przegród. W aktualnie obowiązujących przepisach brak wymagania dot. udziału energii ze źródeł odnawialnych. 

– Wszystkie nasze projekty mają wyraźnie niższy wskaźnik EP niż wymagany przepisami, a w warszawskim projekcie NU 3 osiągniemy wskaźnik EP na poziomie ok. 35 kWh/(m²·rok), czyli bardzo istotnie poniżej obowiązującego progu regulacyjnego wynoszącego 65 kWh/(m²·rok). Równolegle, w ramach szerokiego pakietu rozwiązań, planujemy wdrożenie technologii bateryjnego magazynowania energii, która na obecnym etapie rozwoju budownictwa wielorodzinnego w Polsce pozostaje rozwiązaniem rzadkim i w ogóle nie jest uwzględniana w metodologii obliczania wskaźnika EP – mówi Artur Łeszczyński ze Skanska Residential Development. – To rozwiązania, które przyszłym mieszkańcom zapewniają niższe koszty użytkowania, większą odporność na wahania cen energii, a w dłuższej perspektywie również wyższą wartość rynkową mieszkań w porównaniu z budynkami o wyższym poziomie zapotrzebowania na EP – wyjaśnia.

Luka informacyjna

Efektywność energetyczna budynków nadal odgrywa ograniczoną rolę w procesie podejmowania decyzji przez kupujących i najemców. Wynika to zarówno z niskiej świadomości znaczenia wskaźników takich jak EP czy klasa energetyczna, jak i z trudności w ich praktycznej interpretacji. Informacje prezentowane w świadectwach charakterystyki energetycznej pozostają w dużej mierze nieczytelne dla odbiorców i w ograniczonym stopniu wpływają na ocenę przyszłych kosztów eksploatacji lokalu, przez co w procesie decyzyjnym nadal przeważają czynniki oczywiste, takie jak lokalizacja, cena i standard wykończenia.

– Zjawisko to wpisuje się w szerszy problem niedostatecznej edukacji energetycznej oraz ograniczonej skuteczności komunikacji publicznej w tym obszarze. Brakuje prostych, porównywalnych i praktycznych informacji, które umożliwiałyby konsumentom ocenę rzeczywistych różnic między inwestycjami pod kątem zużycia energii i kosztów eksploatacyjnych – mówi Artur Łeszczyński ze Skanska Residential Development.  

– W dłuższej perspektywie wzrost transparentności rynku powinien sprzyjać zmianie zachowań nabywców, zwłaszcza w kontekście rosnących cen energii oraz zaostrzających się regulacji. Można oczekiwać, że parametry efektywności energetycznej będą stopniowo zyskiwać na znaczeniu jako czynnik wpływający na wartość nieruchomości, poziom kosztów eksploatacyjnych oraz jej konkurencyjność zarówno na rynku sprzedaży, jak i najmu – dodaje.